Découvrez comment des copropriétaires parisiens financent leurs travaux grâce à la surélévation

LE GUIDE DE LA SURÉLÉVATION

Les bénéfices de la surélévation
C’est le secret le mieux gardé de l’immobilier parisien !
Il existe aujourd’hui un énorme potentiel de financement pour les copropriétés de la capitale et de la petite couronne.
Ce potentiel aujourd’hui c’est la surélévation. On estime aujourd’hui que plus de 40 000 immeubles à Paris pourraient en bénéficier.

Dans ce guide vous allez découvrir : Qu’est-ce que la surélévation ?
Les 3 énormes bénéfices de la surélévation
Comment savoir si mon immeuble est éligible à la surélévation ? Qu’est-ce que la surélévation ?
Surélever un bâtiment existant consiste à l’élever d’un ou plusieurs niveaux, sans modifier son emprise au sol, pour créer de nouveaux espaces de vie, de travail et de loisirs.
Cette extension consiste donc à densifier le bâtiment, c’est-à-dire de créer de nouvelles surfaces habitables, généralement sur les toits.
Cette pratique prend particulièrement sens dans les grandes villes qui ne pouvaient pratiquement plus créer de nouvelles surfaces habitables supplémentaires.
Paris est à ce titre une ville qui ne pouvait plus se développer intra-muros car l’espace constructible est très rare.

Depuis la loi ALUR de mars 2014, les conditions pour construire vers le haut se sont assouplies et de nombreux immeubles parisiens sont éligibles à la surélévation.
Une fois les étapes administratives et juridiques complétées, la surélévation est une opération relativement rapide avec des nuisances limitées.
En effet, l’utilisation de matériaux légers (ossature bois ou métal) permet des montages principalement
en atelier et une pose rapide.

On peut distinguer 5 grandes phases :
1. Préparation du support qui va accueillir le logement surélevé
2. Montage de la surélévation (plancher, murs, isolation)
3. Pose des portes et fenêtres
4. Isolation, électricité, plomberie, revêtements
5. Finitions

 

Premier bénéfice de la surélévation : Le financement de vos travaux de rénovation
Surélever un immeuble permet de créer de nouvelles surfaces habitables sur les toits.
La valeur économique générée par cette extension permet des bénéfices importants pour la copropriété.

Cet apport financier exceptionnel peut être ainsi affecté au budget de la copropriété pour réaliser des travaux importants qui n’avaient pas pu être lancés auparavant :

Des travaux de mise aux normes : ascenseur, cage d’escalier, lutte incendie, sécurité…
Des travaux d’entretien : ravalement, étanchéité,…
Des travaux d’amélioration énergétique : changement des menuiseries, changement des chaudières, amélioration de l’isolation externe…
Il est également possible que l’apport financier réalisé grâce à la surélévation soit réparti entre tous les copropriétaires.
Au final c’est la copropriété qui décide de la manière dont est utilisé cet excédent budgétaire.

Deuxième bénéfice de la surélévation : La baisse des charges de copropriété
Un autre avantage de la surélévation pour la copropriété est la diminution des charges.
Avec la règle des tantièmes, mathématiquement l’augmentation du nombre de copropriétaires fait baisser les dépenses de chaque copropriétaire.
Ensuite l’ajout d’un étage réduit automatiquement les frais car la toiture est la principale source de déperdition d’énergie (la chaleur monte…). Environ 30 % des déperditions de chaleur passent par le toit. Et une surélévation permet de mettre en place une isolation optimale de la toiture selon les dernières normes environnementales. Cela se traduit directement par une diminution des factures de chauffage.

Enfin le cercle vertueux initié par la surélévation peut également se prolonger lorsque les fonds reçus sont utilisés pour financer des travaux de rénovation énergétique permettant une diminution des charges : amélioration de l’isolation thermique des murs, des toitures, des planchers bas, remplacement des fenêtres par du matériel plus performant et changement des chaudières plus économes et plus efficaces !

Et parfois même les projets de surélévation intègrent de nouvelles sources d’énergie renouvelables
(solaire …) et des projets innovants (comme de la récupération des eaux pluviales) qui contribuent
aussi à une diminution des charges.
Sources – Déperditions
Toiture : 25 / 30%
Murs : 20 / 25%
Fenêtres : 10 / 15%
Planchers : 7 / 10%
Ponts thermiques : 5 / 10%
Déperditions moyennes d’un immeuble

Troisième bénéfice de la surélévation : Un meilleur cachet de votre immeuble, et la revalorisation de votre patrimoine
La surélévation entraîne une valorisation de l’immeuble sur un plan architectural.
Les qualités architecturales du bâtiment se voient améliorées et il se démarque par rapport aux autres édifices du quartier.
Ensuite l’amélioration des parties communes et donc du confort global augmente également le cachet de l’immeuble.
Tout le monde est gagnant avec la surélévation : les copropriétaires valorisent leur bien immobilier avec une valeur au mètre carré qui augmente.

La plus-value patrimoniale sera d’autant plus importante en cas de revente. L’immeuble aura en effet une réelle signature, énergétique, écologique, et esthétique.
Certaines surélévations profitent même de surfaces communes au cachet exceptionnel : jardin ou terrasse avec vue sur la tour Eiffel !

Mon immeuble est-il éligible à la surélévation ?
An de savoir si un bâtiment peut être surélevé, différentes règles techniques, administratives et juridiques doivent être étudiées.
Les règles juridiques et urbanistiques essentielles à considérer sont les suivantes :
Règle 1 : La hauteur maximale (hauteur plafond)
C’est la règle principale d’urbanisme à examiner quand on envisage un projet de surélévation. Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de chaque ville définit pour chaque immeuble la hauteur maximale permise. Par exemple à Paris, la hauteur plafond maximale est de 31 mètres.
Règle 2 : La hauteur en fonction de la largeur de la voie
Dans les faits, la hauteur maximale est le plus souvent limitée par la largeur de la voie sur laquelle le bâtiment s’aligne. L’idée derrière cette règle est d’éviter l’enclavement des rues étroites avec des bâtiments très élevés et de favoriser au contraire les bâtiments plus hauts pour des avenues et boulevards à largeur importante. La hauteur maximale de construction va donc être dénie par rapport à la largeur de la voie, à laquelle il peut être retranché ou ajouté quelques mètres. Par exemple, dans le cas du schéma ci-dessous, la hauteur maximale est dénie comme la largeur de la voie plus quatre mètres. A cette hauteur il est fréquent d’ajouter une hauteur de couronnement pour plus d’harmonie.
Règle 3 : En fonction de l’ilot ou de la rue Certains PLU fixent des hauteurs maximales en fonction de l’ilot où est situé l’immeuble an de maintenir une certaine continuité architecturale de l’ensemble. D’autres comme celui de Paris définissent directement pour chaque rue la contrainte de hauteur.
Règle 4 : Vis-à-vis
L’article 8 des PLU précise les règles d’implantation pour les bâtiments en vis-à-vis an d’éviter des cours enclavées et des appartements sans lumière. Ces règles fixent généralement des obliques à 45 degrés qui partent du bas des façades. Les schémas ci-dessous montrent un exemple de prospect à respecter et un cas de surélévation non possible.

D’autres règles peuvent s’appliquer et entrer en jeu dans la vérification de l’éligibilité d’une surélévation.
Pour résumer, chaque immeuble est différent et seule une vérification poussée de sa compatibilité avec les règles d’urbanisme et son diagnostic structurel pour vérifier sa capacité à supporter une surélévation permettront d’armer si la surélévation est possible ou non.
Pour savoir si votre immeuble peut bénéficier du potentiel de la surélévation ou pour toutes questions relatives à ce procédé, n’hésitez pas à nous contacter.

Qui sommes-nous?
L’idée de créer l’Atelier de Surélévation est née de deux constats :
Premièrement, un intérêt général. La surélévation est une des réponses les plus efficaces pour lutter contre l’étalement urbain et permet de créer rapidement de la valeur pour une copropriété.
Deuxièmement, malgré les prêts à taux zéro et les différentes aides existantes, tout le monde n’a pas la capacité de dégager les fonds nécessaires à l’étude et la réalisation d’une surélévation. De là est née l’ambition de réunir dans une même équipe des spécialistes du bâtiment, de l’urbanisme et des finances à même de porter à 100% un projet de surélévation.

https://www.ap-surelevation.com/IMG/pdf/Le-guide-de-la-surelevation-APS.pdf?sfns=mo

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